Durante muchos años, el gobierno indonesio ha decretado que las tierras del país sólo pueden ser propiedad de ciudadanos indonesios. Por lo tanto, si querías comprar casa en Indonesia siendo extranjero, habría sido imposible desde el punto de vista legal.

Sin embargo, a finales de los años 90 se aprobaron nuevas leyes que permitían a los extranjeros comprar apartamentos y oficinas en Indonesia, siempre que se tratase de edificios de varios pisos. Esto permitía a los extranjeros ser propietarios de un apartamento o una oficina, pero no del terreno en el que se levantaba el edificio.

Más adelante, en 2010 y en 2015 se aprobaron nuevas leyes que facilitaban a los expatriados ser los titulares de alquileres a largo plazo de hasta 70 años sobre terrenos. Sin embargo, la interpretación y la implementación de estas leyes no siempre estaban del todo claras.

Por último, desde 2020 los extranjeros pueden ser propietarios de apartamentos y casas a través de acuerdos de alquiler a largo plazo durante 30 años, con extensiones de 20 años. Ahora bien, estos alquileres a largo plazo por parte de extranjeros no disfrutan de las mismas garantías y protecciones que en el caso de los ciudadanos indonesios. Por lo tanto, son más difíciles de financiar a través de hipotecas bancarias.

La Ley Número 5 de 1960 (Ley Agraria) es la que rige la propiedad de la tierra en Indonesia. Define una categoría de propiedad que implica el derecho a construir en un terreno y usarlo. Pues bien, tal y como se especifica en esta ley, los extranjeros sólo pueden comprar terrenos y casas con derecho de uso (Hak Pakai).

Trámites de las transacciones inmobiliarias en Indonesia

Las transacciones inmobiliarias en Indonesia son bastante sencillas, aunque tienen algunos aspectos delicados y hay que seguir una serie de prácticas que deben formar parte del acuerdo de compraventa. Este tipo de transacciones abarcan varios campos legales que incluyen las leyes inmobiliarias, fiscales, las relativas a herencias e incluso el derecho familiar. El trámite más importante es la transacción de compraventa. Se trata de un procedimiento legal muy habitual.

La Ley Agraria Básica de Indonesia estipula que la transacción de compraventa es la evidencia que demuestra la transferencia del título de propiedad desde el vendedor al comprador. La ley establece que las transacciones inmobiliarias deben satisfacer dos criterios: tienen que ser transparentes y el pago debe ser completo.

En concreto, la ley impone que la transacción se debe realizar bajo la supervisión de un oficial autorizado. Además, se debe realizar un pago completo por todo el precio acordado. En otras palabras, no es posible realizar la transacción si no dispones de todo el dinero necesario para realizar el pago.

Además de eso, si quieres comprar casa en Indonesia debes tener en cuenta otros factores:

Comprobación del título de propiedad

Esto es algo obligatorio. No se puede llevar a cabo ninguna transacción sin una comprobación formal de la legalidad de los anteriores documentos de propiedad. Para ello, es necesario proporcionar el título de propiedad original. Sin el documento original será imposible comprobar el estatus legal de la propiedad.

Es muy importante realizar esta comprobación antes de seguir adelante con el proceso de comprar casa en Indonesia. Entre otras cosas, te proporcionará suficiente información acerca del estatus actual de la propiedad y su titularidad. Entonces, a partir de esta información, podrás decidir si quieres seguir adelante con la compra de la vivienda.

De hecho, esta comprobación indicará si existe alguna hipoteca sobre la propiedad. En ese caso, tendrás que asegurarte de que el propietario desvincule dicha hipoteca del título de propiedad antes de seguir adelante con la operación. También podrás saber si la propiedad es motivo de alguna disputa potencial.

Por todos los motivos mencionados, esta comprobación resulta extremadamente importante, y no es recomendable continuar con la compra hasta no disponer de toda la información.

Información del vendedor

A la hora de comprar casa en Indonesia, el vendedor tendrá que proporcionar una serie de datos, así como los siguientes documentos:

Información del comprador

Por otro lado, cuando vayas a comprar casa en Indonesia tendrás que asegurarte de proporcionar los siguientes documentos:

Acuerdo de compraventa

Este acuerdo permite poner por escrito tu intención de comprar casa en Indonesia. Es necesario que estén presentes para firmarlo tanto el comprador como el vendedor. Si estás casado, deberás ir con tu pareja. En ese caso, también tendrás que presentar un certificado de matrimonio válido si hubiera algún tipo de separación relativa a la propiedad. Sin embargo, si dispones de un acuerdo prenupcial o postnupcial, entonces no hará falta que tu pareja esté presente. Tampoco será necesario que firme el acuerdo de compraventa.

Una vez firmado, es necesario presentar este documento en el registro de la propiedad, lo que permite transferir la titularidad desde el vendedor al comprador. Ahora bien, hay que tener en cuenta que deberás realizar el pago de los impuestos correspondientes al año actual antes de poder transferir el título de propiedad. El motivo es que se realizará una comprobación fiscal antes de dicha transferencia.

Titularidad de la propiedad

Cuando vayas a comprar casa en Indonesia tendrás que tratar con el vendedor o con su representante. Esto te permitirá proteger tu futura inversión. El motivo es que el propietario debe disponer de los derechos legales sobre la casa que quieres comprar. Si esto es así, entonces debe tener el título de propiedad para poder transferírtelo a ti como comprador.

Por lo tanto, debe poder presentar el certificado que permita demostrar la titularidad. Este certificado lo emite el gobierno de la República de Indonesia. La agencia gubernamental responsable de emitirlo es el Badan Pertanahan Nasional (es decir, el registro nacional de la propiedad), también conocido como BPN. Tiene oficinas en todas las ciudades importantes del país.

El certificado de titularidad de la casa que vas a comprar debe estar emitido por la oficina del registro de la propiedad correspondiente al lugar en el que se encuentre la vivienda. Las propiedades como los terrenos, las casas y los apartamentos se clasifican como bienes inmuebles. Y el propietario legal de un buen inmueble es la persona cuyo nombre aparece en el certificado de propiedad.

La propiedad de bienes inmuebles se diferencia de la propiedad de bienes muebles (como es el caso de los coches). Como he dicho, el dueño legal de un bien inmueble es la persona (o personas) cuyo nombre aparece en el título de propiedad. Sin embargo, si esa persona ha fallecido, el dueño legal será su pariente más cercano. Normalmente se corresponde con su cónyuge y los hijos del matrimonio. Por lo tanto, si el dueño de la propiedad ha fallecido, debes asegurarte de tratar con la persona adecuada.

En lo que respecta a los bienes muebles (como los coches), la persona que controla la propiedad se puede considerar como su dueño. Sin embargo, también es aconsejable comprobar cuál es la titularidad del certificado de propiedad.

Pues bien, en el caso de las propiedades inmobiliarias, el certificado de propiedad es una prueba sólida sobre su titularidad y sobre el hecho de constar en el registro de la propiedad local.

Compra de una propiedad por una pareja de indonesios o expatriados

Un aspecto clave del proceso de comprar casa en Indonesia es que se disponga de un acuerdo prenupcial que incluya la separación de bienes con el cónyuge indonesio o extranjero. Si dispones de este acuerdo, entonces podréis comprar legalmente la propiedad. Sin embargo, es necesario que haya un acuerdo firmado antes de casaros.

Según la legislación de Indonesia, después del matrimonio las propiedades son conjuntas a menos que exista un acuerdo prenupcial. Esto implica que el cónyuge extranjero es tan dueño de la propiedad como el cónyuge indonesio, lo que sería ilegal según la Ley Agraria. Por lo tanto, es necesario vender la propiedad durante el primer año de matrimonio, o bien pasar de un derecho de propiedad (Hak Milik) a un derecho de uso (Hak Pakai), lo que disminuye el valor de la propiedad.

Transferencia del título de propiedad

Para comprar casa en Indonesia es necesario transferir el título de propiedad. De esta forma, después de ejecutar la operación, de realizar el acuerdo de compraventa y de efectuar el pago al vendedor, tu nombre aparecerá registrado como el último dueño de la propiedad. Esto incluye los detalles acerca del acuerdo con el vendedor, además de la fecha del mismo.

De esta manera, tu nombre será el que figure como el dueño actual de la propiedad en el certificado de propiedad. Para realizar este procedimiento es necesario acudir al registro de la propiedad local correspondiente al lugar en el que se encuentre la vivienda. Tras realizarlo, se te reconocerá como el dueño legal.

Comprar un apartamento o una oficina en un edificio de varias plantas

Es posible comprar oficinas y apartamentos en edificios de varias plantas. Sin embargo, deberás tener mucho cuidado con las leyes y las regulaciones vigentes para asegurarte de que la titularidad acaba siendo totalmente válida.

La regulación de 1996 (número 41/1996) afirma que los extranjeros que residan en Indonesia o que visiten el país de manera habitual por negocios pueden comprar una casa, un apartamento o un bloque de pisos siempre que no se trate de una construcción subsidiada por el gobierno. Sin embargo, los extranjeros solo pueden tener títulos de derecho de uso (Hak Pakai), mientras que el promotor ostentaría el título de derecho de construcción. Además, también existen diferencias en lo que respecta a la duración de estos títulos. De ahí que puedan existir ciertas dificultades a la hora de determinar la propiedad de los bienes inmuebles.

Esto quiere decir que, en la práctica, los extranjeros sólo pueden alquilar a largo plazo  un apartamento (sin ser los dueños reales) durante hasta 70 años, pero no una vivienda independiente. Además, dentro de este periodo de 70 años, los extranjeros también deben renovar periódicamente su derecho de uso. En concreto, el periodo inicial del Hak Pakai es de 25 años, que se renueva por otros 25 años y, finalmente, por un periodo de 20 años.

Usar un testaferro para comprar casa en Indonesia

Otra forma de comprar casa en Indonesia consiste en pagar la propiedad pero ponerla a nombre de un ciudadano indonesio. No hace falta decir que debe ser alguien de tu confianza ya que, según la ley, esta persona será el dueño legal sin importar cuál sea el acuerdo verbal o escrito al que hayáis llegado.

La mayoría de los abogados te recomendarán que no hagas esto porque, como he dicho, no tendrás ningún documento “legal” que diga que la propiedad es tuya. Por lo tanto, te estarás poniendo en una posición vulnerable. Y lo cierto es que ha habido muchas historias de personas que han perdido cuantiosas inversiones por confiar en un “amigo” indonesio para que fuera el titular de la propiedad adquirida.

De hecho, usar un testaferro para ocultar a un propietario extranjero es ilegal en Indonesia. Así que si te investigan, el gobierno podría embargar el terreno y la propiedad pasaría a manos del estado.