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Dubai: la guía completa para comprar una casa

Dubái es la ciudad de los sueños para personas de todo el mundo. Esta ciudad ofrece un estilo de vida lujoso y excepcional. Con hermosas playas, centros comerciales modernos, restaurantes fabulosos, tiendas de moda y mucho más, Dubái parece un paraíso para llevar un estilo de vida placentero.

Atraídos por la riqueza de esta ciudad, muchos extranjeros se han mudado a Dubái y han hecho de esta ciudad su hogar. Y si tú también te estás planteando mudarte pero prefieres no vivir de alquiler, entonces puedes pensar en invertir en una propiedad en Dubái.

Ahora bien, antes de llevar a cabo la adquisición de una propiedad en esta majestuosa ciudad, debes saber todos los detalles acerca de cómo comprar casa en Dubái. De hecho, entender todo lo relacionado con la inversión en propiedades en esta ciudad puede resultarte de gran ayuda.

Tipos de propiedades

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Como extranjero que quiere comprar casa en Dubái podrás adquirir tres tipos principales de propiedades: horizontales, de dominio absoluto y en usufructo.

Propiedades horizontales

Las propiedades horizontales suelen ser apartamentos, por lo que normalmente hay que pagar cuotas por mantenimiento y reparaciones. Ser dueño de una propiedad horizontal implica que podrás comprar, vender o arrendar la propiedad, además de poder dejarla en herencia.

Propiedades de dominio absoluto

Las propiedades de dominio absoluto son las más habituales entre los inversores que quieran meterse en el mercado inmobiliario. Al igual que ocurre con las propiedades horizontales, las de dominio absoluto se pueden comprar y vender, además de poder dejarse en herencia. Sin embargo, deben adquirirse a un promotor aprobado por el gobierno de los Emiratos Árabes Unidos.

Propiedades en usufructo

El último tipo se corresponde con las propiedades en usufructo, que son básicamente alquileres a largo plazo con una duración que puede oscilar entre 10 y 100 años. La duración del alquiler depende de si vas a adquirir una propiedad residencial o comercial. Por otro lado, como parte del alquiler podrás hacer lo que quieras con la propiedad, siempre que no la destruyas por completo.

Determina por qué quieres comprar casa en Dubái

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Cuando vayas a comprar casa en Dubái, uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es si la propiedad se usará como inversión o para fines personales. Así que a continuación tienes algún detalle más acerca de estas dos alternativas:

Comprar casa en Dubái como inversión

El mercado inmobiliario de los Emiratos Árabes Unidos está en auge, por lo que tener una propiedad en Dubái supone varias ventajas. Entre las mismas se encuentran un elevado rendimiento de los alquileres, una gran capitalización del mercado y una ley corporativa bien definida. La mayoría de los expatriados y extranjeros quieren comprar una casa barata que proporcione un elevado retorno de la inversión. Por lo tanto, investigar bien el mercado puede servirte de ayuda para encontrar un piso a un buen precio en Dubái.

Comprar casa en Dubái para uso personal

Con el tiempo, Dubái ha ido evolucionando para convertirse en un importante centro inmobiliario y comercial. Muchos expatriados de distintas partes del mundo se han construido sus casas en esta ciudad. Sin embargo, para muchos extranjeros que trabajan en puestos con salarios bajos, las propiedades en Dubái suelen ser demasiado caras.

Sin embargo, las cosas han cambiado. Cada vez hay más personas que trabajan en Dubái y que prefieren ser propietarios en lugar de pagar un alquiler. En este sentido, el gobierno ha eliminado parte de las restricciones relativas a la posesión de propiedades inmobiliarias, por lo que ahora resulta más sencillo comprar casa en Dubái.

Así que si quieres vivir en esta ciudad, deberías buscar un lugar que esté cerca de hospitales, supermercados, restaurantes y colegios. Cuidar de tu familia en una ciudad afianzada y en constante desarrollo como Dubái puede llegar a ser muy gratificante.

Factores a tener en cuenta antes de comprar casa en Dubái siendo extranjero

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Si estás convencido de que te vas a mudar a Dubái, debes tener en cuenta los siguientes factores:

Investiga y analiza el mercado

Elegir una propiedad específica puede llegar a ser difícil cuando existen tantas opciones interesantes. Por lo tanto, debes empezar por realizar un estudio del mercado inmobiliario para así poder sacarle la máxima rentabilidad a tu inversión.

Por otro lado, también deberías aprender sobre las tendencias, las previsiones y los patrones de las inversiones financieras. En concreto, es posible que te interesen los últimos proyectos de inversiones en Dubái. Cuanto mejor entiendas el mercado inmobiliario de los Emiratos Árabes Unidos, más ventajas podrás disfrutar.

Titularidad

Antes de plantearte comprar casa en Dubái, debes considerar la cantidad de tiempo que tienes pensado quedarte en los Emiratos Árabes Unidos. Esto es fundamental, ya que te ayudará a calcular cuál será el valor total del potencial retorno de tu inversión. Sin embargo, si no tienes del todo claro cuáles son tus objetivos a largo plazo en Dubái, entonces lo ideal puede ser vivir de alquiler.

Poder adquisitivo

Tu poder adquisitivo es uno de los factores más importantes a tener en cuenta al comprar propiedades inmobiliarias en cualquier lugar del planeta. En concreto, los gastos derivados de la vivienda no deberían superar el 25% de los ingresos mensuales totales de una persona.

Además de esto, en tu presupuesto deberías tener en cuenta los pagos por adelantado. El motivo es que pueden llegar a suponer alrededor del 9% del precio total de compra de la casa. También deberías llevar un registro de las facturas relacionadas con el mantenimiento, y pagar los gastos anuales relacionados con los servicios como parte de ser propietario de un inmueble en Dubái.

Rendimiento del alquiler

Si tienes pensado poner en alquiler tu casa de Dubái debes pensar en el rendimiento financiero. Esto te permitirá evaluar si los ingresos previstos cubrirán los gastos, la hipoteca y el mantenimiento de la propiedad. En la mayoría de los casos, los inversores inmobiliarios que adquieran propiedades en esta ciudad pueden esperar un rendimiento bruto de entre un 5% y un 9%.

Visado de residencia

Las propiedades que tengan un valor de al menos 1 millón de AED (dírhams de los Emiratos Árabes Unidos) pueden ser de utilidad para conseguir un visado de residencia. Eso sí, hay que tener en cuenta las reglas que se deben cumplir. En concreto, en los Emiratos Árabes Unidos existen dos tipos de permisos de residencia. Uno de ellos dura seis meses y permite varias entradas en el país. La segunda opción es un visado de residencia de dos años. Además, los inversores inmobiliarios también pueden conseguir permisos de residencia para sus familias.

Por otro lado, las propiedades que valgan más de 5 millones de AED, que se hayan mantenido durante 36 meses o más, y que no tengan ninguna hipoteca asociada pueden ser de utilidad para conseguir un visado de residencia durante 5 años o más.

¿Cómo encontrar la casa adecuada en Dubái?

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A la hora de buscar una casa en Dubái es aconsejable que tengas en cuenta distintos factores antes de tomar una decisión. En primer lugar, debes evitar a toda costa lanzarte directamente a comprar una propiedad. Por otra parte, es posible que tengas ciertas preferencias relativas a las características de la casa. Sin embargo, eso no lo es todo. Así que si quieres comprar casa en Dubái, puede ser de ayuda que tengas en cuenta los siguientes aspectos:

Mira distintas ubicaciones

Lo primero que tienes que hacer a la hora de buscar una propiedad es comprobar distintos lugares de la ciudad, para así poder determinar cuál es el mejor sitio para comprar casa en Dubái. Tanto si tienes pensado adquirir una propiedad para vivir con tu familia como si pretendes ponerla en alquiler, resulta fundamental que elijas la ubicación idónea.

Supón que vas a mudarte a la ciudad y que compras una casa en el lugar incorrecto. En ese caso, es posible que tus seres queridos acaben llegando a la conclusión de que mudaros a Dubái no fue la mejor decisión desde el punto de vista personal. De forma similar, a la hora de comprar una propiedad para alquilarla es importante que encuentres la mejor ubicación para atraer inquilinos.

En definitiva, antes de tomar una decisión de compra siempre debes elegir con cuidado la ubicación de la propiedad.

Fíjate en el nivel de tráfico

Dubái es una ciudad con mucho tráfico. Y esto puede resultar problemático para la mayoría de la gente. De hecho, todos los días podrás comprobar que la autopista que lleva al centro de la ciudad sufre un tráfico muy denso. Por lo tanto, si quieres desplazarte al trabajo cada día, debes buscar una propiedad que esté cerca del centro.

Facilidad de aparcamiento

Eso resulta fundamental a la hora de comprar casa en Dubái. Si la propiedad que eliges no dispone de un aparcamiento cubierto o subterráneo, entonces el calor extremo hará que tu vehículo se caliente en exceso, por lo que podrías tener problemas al usarlo.

Pasos para comprar casa en Dubái

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Para contrarrestar los efectos de la pandemia de coronavirus en el mercado inmobiliario de Dubái, desde mayo de 2020 el gobierno empezó a permitir de manera oficial la realización de transacciones de compraventa de propiedades inmobiliarias de forma remota, lo que puede ser una opción excelente. Hoy en día, es posible realizar todos los procedimientos y transacciones sin tener presencia física en Dubái, desde cualquier parte del mundo.

Elige una propiedad

Después de elegir una propiedad tendrás que ponerte en contacto con el agente inmobiliario encargado de la misma. Para hacer tu elección puedes recurrir a alguna web de compraventa de propiedades inmobiliarias. De esta forma, podrás filtrar las propiedades disponibles por ubicación, precio, tipo y tamaño, dependiendo de cuáles sean tus preferencias personales.

Cuando te interese alguna propiedad en concreto, el agente inmobiliario te proporcionará toda la información necesaria sobre la misma, incluyendo folletos, planos, fotos y vídeos. Entonces, si quieres seguir adelante con la compra, el agente te mandará todos los documentos que debes firmar, para luego remitirlos al registro de la propiedad.

Los documentos necesarios incluyen:

  • Formulario A y Formulario B rellenados por ambas partes.
  • Contrato de venta (Formulario F) firmado por todas las partes involucradas en la transacción.
  • Certificado de titularidad de la propiedad (escritura).
  • Confirmación por parte del promotor de que no hay ninguna objeción acerca de la transferencia de los derechos de propiedad.
  • Pasaportes del comprador y del comprador, además de su documento de identidad de los Emiratos Árabes Unidos (si estuviera disponible).
  • Número de cuenta bancaria (IBAN) del vendedor.

Registra la transacción

Después de enviar los documentos, el administrador registra la transacción y la notifica al Departamento de Tierras de Dubái (DLD, por sus siglas en inglés).

Confirma tu identidad

Tras enviar toda la información al sistema, el DLD inicia una videoconferencia con las dos partes involucradas en la transacción para confirmar su identidad y las firmas del contrato.

Paga un adelanto

Una vez hecho lo anterior, recibirás un enlace para realizar una transferencia a la cuenta de fideicomiso del DLD, indicando para ello su IBAN. El objetivo es pagar un adelanto, las tasas gubernamentales y los servicios del agente inmobiliario y el administrador.

Obtén los documentos de propiedad

Después de transferir los fondos a la cuenta correcta, la transacción será aprobada y te proporcionarán el documento (la escritura) que confirma que eres el dueño de la propiedad, además de una copia digital del contrato de venta.

Gastos asociados con la compra de una casa en Dubái

Comprar casa en Dubái acarrea ciertos costes. Por lo tanto, resulta fundamental que seas consciente de todos ellos. De lo contrario, la compra podría salirse de tu presupuesto.

  • Tasas del Certificado de No Objeción (NOC): estas tasas suelen tener un coste de entre 500 y 5.000 AED. Se pueden pagar directamente al promotor inmobiliario.
  • Tasas de registro: el DLD puede llegar a exigir alrededor de un 4% del precio total de adquisición de la propiedad.
  • Comisión del agente inmobiliario: supone casi el 2% del precio total de compra de la casa.
Sin embargo, puede haber otros gastos además de los mencionados. Por ejemplo, es posible que el promotor inmobiliario te cobre parte de los documentos que te mandó. Además, en el caso de una urbanización o un edificio, es posible que tengas que pagar una comisión.

Por otro lado, si decides recurrir a una hipoteca, deberías investigar los términos y condiciones de las hipotecas residenciales que se ofrecen a los extranjeros y expatriados que viven en Dubái. Además de esto, el banco central establece una serie de normas relativas a la contratación de hipotecas:

  • Los extranjeros y los expatriados que estén interesados en invertir en propiedades inmobiliarias con un valor superior a los 5 millones de AED podrán pedir un préstamo por alrededor del 75% del valor total. Por otro lado, los ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos pueden financiar hasta el 80%.
  • Al principio, los compradores pueden pedir prestado alrededor del 65 por ciento del valor total de una propiedad inmobiliaria con un precio superior a los 5 millones de AED. Por su parte, los ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos pueden elevar esa proporción hasta el 70% del valor de la propiedad.
  • Los expatriados que quieran comprar una segunda vivienda podrán pedir prestado alrededor del 60% del valor total de la casa.
  • Si quieres comprar una propiedad sobre plano, tendrás que realizar un depósito del 50%, tanto si eres expatriado como residente en los Emiratos Árabes Unidos.
  • La ratio deuda-ingresos del comprador no debe superar el 50%.
  • El plazo de la hipoteca no debería superar los 25 años. Esto se debe a una restricción relativa a la edad.
  • Los ciudadanos extranjeros pueden solicitar un préstamo siempre que no supere en siete veces a sus ingresos anuales.