Bali no es sólo un completo destino turístico y de vacaciones, sino que cada vez más extranjeros invierten en la isla para comprar casa en Bali.

Sin embargo, los extranjeros suelen comprar las propiedades de una forma arriesgada. En concreto, suele ser habitual que los inversores extranjeros adquieran propiedades mediante una persona local que hace de testaferro. Básicamente, esto deja al inversor sin ninguna protección sobre su inversión.

Un estudio sobre el sector inmobiliario puso de manifiesto que este popular destino vacacional posee un mercado de alquiler de villas con un valor de 185 millones de euros, lo que supone un significativo 35% de todo el mercado de Asia-Pacífico.

Cuánto cuesta comprar una casa en Bali

Hasta 2016, el precio de los terrenos en Bali estaba fuera de control. Por supuesto, es el sistema capitalista el que determina cuáles son los precios: si la gente está dispuesta a pagar, entonces los precios aumentarán. Sin embargo, en este mundo cada vez más globalizado, ¿qué pasa con los lugareños?  Pues que de pronto deben competir con extranjeros que no tienen problemas en gastarse 300.000 euros para comprar casa en Bali con terrenos que ocupan 300 o 400 metros cuadrados.

Sólo por ponerlo en contexto, 300.000 euros son alrededor de 2.850.000.000 rupias indonesias (Rp). Así que para un indonesio que gana 2.000.000 Rp al mes, esa cantidad representa su sueldo completo durante 118 años. Por suerte, hubo cierto respiro en los precios. En concreto, en 2016 y 2017 se produjo un pinchazo de la burbuja, el mercado inmobiliario se estancó y los precios de los terrenos cayeron alrededor de un 30%.

Pues bien, en lo que respecta a los costes inmobiliarios en Bali debes tener una gran astucia desde el punto de vista financiero, porque las diferencias de precios pueden ser enormes. En el caso de una villa de lujo en primera línea de playa situada en una zona turística, debes prepararte para pagar casi el mismo precio que en los países occidentales.

En concreto, antes de la pandemia de COVID-19, una villa de dos habitaciones en una parcela de 250 m² en Seminyak o Canggu te habría costado alrededor de 600.000 euros, en comparación con los 350.000 euros de Jimbaran o Nusa Dua, y los 300.000 euros de Denpasar.

Sin embargo, después de la crisis de la COVID-19, los precios del mercado inmobiliario de Bali cayeron ligeramente. Por lo tanto, varias empresas han realizado esfuerzos para atraer a potenciales inversores. Por ejemplo, algunas promotoras inmobiliarias (como Realtek Bali) ofrecen villas por unos 95.000 euros en distintas zonas de la isla.

Pasos para comprar casa en Bali barata

En Bali, los precios de la vivienda son muy dispares: dependen mucho de la ubicación y de la propia vivienda. En cuanto una zona se vuelve más o menos popular entre los turistas o los trabajadores remotos, los precios suben de forma notable. Es algo que ocurrió en Canggu, en Kuta, en Bukit y en otros lugares de la isla. De hecho, los precios pasaron de unos 250.000-300.000 euros por una casa de una habitación a superar el millón de euros.

Las islas más pequeñas (como Nusa Lembongan o las Islas Gili) y las regiones situadas más al oeste, el este y el norte, son igual de bonitas pero tienen propiedades con precios más asequibles. Por ejemplo, es posible comprar una casa sencilla por menos de 200.000 euros.

Ahora bien, sin importar cuál sea la ubicación concreta, las casas de lujo en primera línea de playa con jardines espléndidos y piscinas enormes siempre serán caras, con precios que parten de los 500.000 euros.

En cualquier caso, si tienes pensado comprar casa en Bali es recomendable que tengas que cuenta los siguientes pasos:

Investiga el mercado

El mercado puede darte una idea sobre cuáles son los precios medios en las distintas zonas. De esta manera, podrás hacer una pequeña lista de zonas y de propiedades que te gusten. Incluso puedes poner en práctica tus habilidades de negociación.

Disponer de estos datos te ayudará a negociar el precio y a encontrar casas o terrenos más baratos comprándolos directamente a los propietarios o a través de agentes de confianza.

Sin embargo, no es recomendable comprar casa en Bali sin la ayuda de profesionales en el ámbito legal y comercial. Es posible que te parezca que hacerlo todo por tu cuenta te permitirá ser más independiente, pero también supondrá un coste. Y muchas veces, este coste será la seguridad del acuerdo al que llegues con el vendedor.

Aprende el idioma

Aunque parezca algo obvio, hablar indonesio suele abrir nuevas posibilidades para los extranjeros que quieran comprar casa en Bali, además de poder lograr mejores precios. Por otro lado, resulta comprensible que no necesites aprender indonesio si vas a vivir fuera y sólo quieres comprar casa en Bali a modo de inversión. Aunque también puede pasar que no dispongas de tiempo para aprender el idioma.

Es muy habitual oír historias sobre compradores individuales que intentaron negociar el precio por su cuenta o a través de un amigo, pero que acabaron dándose cuenta de que dicho precio era distinto del anunciado sólo porque eran extranjeros.

Compra sobre plano o adquiere una parcela

Desde el punto de vista de la promoción inmobiliaria, resulta razonable comprar activos que se encuentren en fases muy tempranas, cuando el precio es más bajo. Por lo tanto, si quieres comprar casa en Bali, te resultará más fácil encontrar una opción más barata si no te importa esperar a que termine la construcción.

Lo mismo puede decirse sobre la opción de comprar un terreno pequeño, de unos 200-300 metros cuadrados, y de construir tu propia casa. En ambos casos, es posible que llegues a gastarte menos de 150.000 euros.

Elige una ubicación que no sea turística

Si sueñas con tener una villa en primera línea de playa pero estás desanimado tras leer artículos o ver anuncios de propiedades en venta, ¡no debes estarlo! De hecho, es posible vivir junto al mar con cualquier presupuesto. La diferencia sólo se encuentra en la distancia a la que te sientas cómodo viviendo lejos de las zonas turísticas o con más vida nocturna.

Si dispones de un presupuesto limitado pero tus prioridades son la vida social, los espacios de coworking y salir a comer a restaurantes, tendrás que sacrificar un poco de lujo o de distancia con respecto a los restaurantes y los grandes centros comerciales. Por lo tanto, podrás comprar una casa de una habitación sobre plano, un piso, o simplemente optar por un alquiler a largo plazo.

Por otro lado, si buscas un lugar alejado y tranquilo, por el mismo presupuesto te será más fácil encontrar una casa más grande al mismo tiempo que disfrutar de algunas cafeterías y de la playa. Me estoy refiriendo a comprar casa en Bali en lugares como Tabanan, o en la costa occidental u oriental de la isla. Aunque se tardan unos 20-40 minutos en llegar desde Tabanan hasta el ajetreo de Batu Bolong, el precio será más barato.

Contrata a un agente con experiencia para que negocie un precio mejor

Puede parecer que comprar casa en Bali es una tarea tediosa y estresante. Y la realidad es que puede ser difícil si acabas de llegar y tienes que sumergirte en el mercado inmobiliario balinés. También puede ser bastante difícil compaginar con tu vida personal la búsqueda de un terreno y una casa, sobre todo si trabajas o tienes una familia. Además, desplazarte por la isla en coche para llegar a las reuniones es una experiencia calurosa, y el tráfico puede ser una locura.

De media, los compradores individuales necesitan alrededor de un año de prueba y error hasta entender los aspectos legales relativos a las propiedades inmobiliarias, los detalles fiscales y las características del mercado inmobiliario que les permitan comprar casa en Bali de forma exitosa. Optando por esta vía, algunos extranjeros son afortunados por haber conseguido su propio trozo de paraíso, pero otros acaban pagando demasiado o comprando una propiedad ilegal.

Así que no deberías estresarte por intentar convertirte cuando antes en un agente inmobiliario profesional: el riesgo no merece la pena. Lo mejor es contratar a un agente local que tenga un amplio conocimiento del mercado y del idioma, así como un buen historial de transacciones. Esto te ayudará a proteger tu dinero y tu situación legal en Indonesia, además de ahorrar tiempo.

Requisitos para comprar casa en Bali

Durante muchos años, la legislación local prohibía que los extranjeros pudieran comprar terrenos o edificios en Indonesia. Pero a finales de los 90, la situación cambió con la aprobación de nuevas leyes que permitían a los expatriados comprar una casa o un apartamento. Sin embargo, esto se limitaba exclusivamente a las propiedades en las que el terreno donde se ubicaba el edificio comprado no formara parte del contrato de venta.

Más tarde, en 2010 y en 2015 se aprobaron nuevas leyes que permitían a los expatriados alquilar tierras por periodos que no superasen los 80 años. No obstante, estas leyes siguen sin estar nada claras, y se encuentran sujetas a muchas interpretaciones. Además, las condiciones para conceder un arrendamiento a un extranjero son bastante estrictas, y eso por no mencionar que los procedimientos administrativos también son largos y complejos.

A la hora de comprar casa en Bali debes tener en cuenta que la ley que regula las propiedades en Indonesia es la Ley Número 5 de 1960. En ella se afirma claramente que sólo los ciudadanos indonesios pueden comprar un Hak Milik, es decir, un título de propiedad vitalicia sobre un terreno. De hecho, Hak Milik (HM) significa “derecho de posesión”, y no está disponible para extranjeros o para cualquiera que no sea un ciudadano indonesio.

Así que para tener el derecho de construcción o de uso de una propiedad, tendrás que:

Enviar los formularios necesarios a la Oficina del Catastro de Indonesia (BPN)

El objetivo es solicitar un certificado sobre la propiedad, adjuntando los documentos relevantes que respalden dicha solicitud.

Proporcionar una prueba del pago del terreno

La Ley 5 de 1960 regula la propiedad sobre bienes inmuebles en Indonesia. En concreto, si quieres comprar casa en Bali, deberás tener en cuenta estos tres derechos:

Muchos inversores extranjeros piensan que la manera adecuada de comprar casa en Bali consiste en recurrir a un ciudadano indonesio (un testaferro) que actúe en su nombre para adquirir el certificado Hak Milik. Sin embargo, se trata de una práctica tremendamente arriesgada, ya que el testaferro puede quedarse con la propiedad y en ese caso no habrá mucho que el comprador extranjero pueda hacer para proteger su inversión.

Por lo tanto, la forma más segura de invertir en propiedades en Bali para un extranjero es usar una empresa extranjera (PT PMA) para adquirir el certificado de derecho de construcción (Hak Guna Bangunan).

Una PT PMA es una empresa extranjera de responsabilidad limitada registrada en Indonesia. Con una PT PMA podrás adquirir los certificados de derecho de construcción (Hak Guna Bangunan, o HGB) y de derecho de uso (Hak Pakai, o HP).

Básicamente, estas dos licencias te convertirán en el dueño de una propiedad. Tus familiares podrán heredarlas y también podrás vender dicha propiedad. Además, si el comprador es un ciudadano indonesio, podrá convertir el certificado en un Hak Milik (derecho de posesión). Y si quieres mantener la propiedad después de 80 años (lo que se correspondería con el siglo XXII), podrás adquirir un nuevo certificado cuando caduque el antiguo.

Ahora bien, ten en cuenta que sólo puedes tener el Hak Pakai si el terreno ya tiene un edificio, y existen limitaciones sobre lo que se puede hacer como empresa con el certificado de derecho de uso (Hak Pakai). Además, la propiedad debe tener un valor mínimo, y tiene que estar ubicada en una zona turística, residencial o comercial, ya que no se pueden adquirir terrenos en las zonas agrícolas o naturales de Bali.

Dado que la finalidad del Hak Pakai consiste en adquirir una propiedad para uso personal, una persona sólo puede tener un Hak Pakai (es decir, que sólo puede tener una propiedad). Sin embargo, es posible adquirir varias propiedades con el derecho de construcción.

Los requisitos para crear una PT PMA en Bali son los siguientes:

Adquirir el derecho de construcción mediante el permiso adecuado (PBG)

Todos los edificios de Indonesia deben tener un permiso de construcción conocido como PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), y el edificio necesita un certificado de uso permitido conocido como SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Estos dos permisos sustituyen a un único permiso de construcción que existía antiguamente, y que se conocía como IMB (Ijin Mendirikan Bangunan).

El PBG especifica el diseño aprobado del edificio, y está vigente a lo largo de toda su vida útil. Por su parte, el SLF indica para qué se puede usar el edificio, y es necesario renovarlo periódicamente. Cuando hayas enviado todos los documentos necesarios, el BPN emitirá el certificado a nombre de tu empresa.