Rumanía es un país precioso, y los precios de las propiedades pueden llegar a ser una ganga en comparación con otras partes del mundo. Además, posee un clima templado y unos paisajes espectaculares.

Sin embargo, los extranjeros que quieran comprar propiedades inmobiliarias en Rumanía deben entender ciertos procedimientos y limitaciones legales que caracterizan al mercado inmobiliario.

En general, el proceso no se diferencia mucho del que se sigue en otras partes del mundo, pero las particularidades legales que existen son importantes.

Esto es especialmente cierto si eres un comprador primerizo en Rumanía, en cuyo caso deberías plantearte en serio contratar a un abogado para que te ayude con el proceso.

Dónde comprar casa en Rumanía

La novela “Drácula” de Bram Stoker se sitúa en una Rumanía llena de castillos derruidos y de vampiros que merodean por la noche.

Y aunque esta imagen se ha grabado en el imaginario colectivo, lo cierto es que Rumanía es muy diferente de cara a los turistas y a los inversores inmobiliarios. Su romántica capital es un buen indicador de lo bonito e interesante que es el país en realidad.

Los rumanos están entre las personas más amigables de Europa: son muy hospitalarios y están ansiosos por compartir historias.

Además, aunque el húngaro es el principal idioma extranjero del país, muchos rumanos hablan inglés, alemán o francés.

Rumanía tiene cuatro estaciones bien diferenciadas. La primavera es encantadora, con una temperatura cálida durante el día y más fresca en las mañanas y las noches, lo que resulta ideal para dar paseos o para cenar al fresco.

El verano puede ser cálido, sobre todo en las tierras bajas (con temperaturas que llegan hasta los 38 grados desde julio hasta agosto), pero es posible visitar los pueblos de montaña que hay alrededor para hacer una escapada más fresca.

Durante el verano, el mejor lugar para estar es Mamaia, conocida como la Riviera de Rumanía y situada en la costa del mar Negro.

Aunque no siempre nieva mucho en las zonas que rodean los montes Cárpatos, las temperaturas suelen ser bajas desde diciembre hasta mediados de marzo.

Esto permite que se puedan pasar unas vacaciones ideales en las estaciones de esquí de Valea Prahovei y Proiana Braşov.

A lo largo de los montes Cárpatos hay muchos pueblos medievales con edificios de distintos estilos arquitectónicos históricos.

Entre ellos hay numerosos castillos (como el castillo de Bran, el supuesto hogar del conde Drácula), así como edificios de preguerra e iglesias fortificadas góticas y sajonas, incluyendo las de la región de Maramures, que están hechas de madera.

Todos estos edificios están increíblemente bien conservados, y algunos están considerados como Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.

¿Cuánto te podría costar una casa en Rumanía?

Los precios de las propiedades han subido mucho en los últimos años, por lo que el mejor momento para comprar casa en Rumanía fue hace varios años. Y esto es algo que ocurre en todo el país: los precios se están disparando, tanto para los pisos como para las casas.

Sólo en el último año, los precios de los pisos en Rumanía crecieron un 10%. En concreto, el precio medio de un piso de 2 habitaciones en Bucarest es de unos 90.000 euros. Y aunque muchos consideran que estos precios son demasiado elevados, lo cierto es que siguen subiendo.

Por lo tanto, si en estos momentos quieres comprar una casa en una ciudad, no encontrarás muchas gangas. Por ejemplo, una casa decente lista para entrar a vivir en las afueras de una ciudad grande te costará al menos 200.000 euros.

Sin embargo, un presupuesto de 150.000 euros debería ser suficiente para una buena casa en una ciudad pequeña.

Finalmente, en los pueblos tendrás muchas más opciones. Por ejemplo, una casa de pueblo completamente equipada y amueblada te podrá costar unos 30.000 euros.

Por lo tanto, si quieres buscar casas decentes en pueblos, los precios normalmente oscilarán entre los 40.000 y los 100.000 euros para las mejores propiedades.

En cualquier caso, hay una cosa clara: Rumanía está empezando a ponerse a la altura de los países occidentales en lo que respecta a los precios de las propiedades.

En estos momentos siguen siendo asequibles, pero si las cosas siguen como hasta ahora no pasará mucho tiempo antes de que se vuelvan prohibitivos.

Pasos para comprar casa en Rumanía

Si eres un extranjero que quiere comprar casa en Rumanía, entonces debes entender cómo funcionan las leyes relativas a las propiedades y cuál es el procedimiento a seguir.

Tanto si vas a recurrir a una agencia inmobiliaria como si no, es necesario tener en cuenta que todos los contratos relativos a la compraventa de una propiedad deben ser verificados por un notario que les confiera validez legal.

Obtén un número de registro fiscal (NIF)

Cualquier extranjero puede comprar un piso o una casa en Rumanía, pero las cosas son más fáciles para los ciudadanos de la Unión Europea, que también pueden poseer terrenos.

Una transacción inmobiliaria implica el pago de distintos impuestos. Para ello, los extranjeros deben obtener un número de registro fiscal, conocido como NIF. Éste es el equivalente al número de identificación fiscal usado en otros países.

Los ciudadanos rumanos no poseen este número, sino que usan su código numérico personal (asignado al nacer) para fines fiscales.

Los ciudadanos de la Unión Europea pueden obtener un certificado de registro para residir en Rumanía. Cuando consigas tu permiso de residencia, se te asignará un número de identificación personal (CNP).

De esta manera, los ciudadanos de la Unión Europea pueden pagar impuestos usando el CNP en lugar del NIF.

Por otro lado, los ciudadanos extracomunitarios deben obtener su NIF antes de poder realizar una transacción inmobiliaria. El NIF se puede conseguir en una oficina tributaria local (ANAF), tanto en persona como usando un representante.

Para ello, será necesario rellenar el formulario 30. En cuanto a la documentación necesaria, tendrás que presentar una copia de tu pasaporte.

Además, si optas por recurrir a un representante, también tendrás que presentar una copia de su documento de identificación personal y un poder notarial.

Es posible enviar estos documentos por correo, pero lo más recomendable es acudir en persona o mandar a tu representante a la oficina tributaria.

Hay que tener en cuenta que la obtención del NIF puede tardar hasta 21 días. Cualquier error en el formulario 30 o la falta de cualquier documento provocarán un retraso en la obtención del NIF, lo que a su vez podría retrasar todavía más la compra de la propiedad inmobiliaria.

Si todo esto te produce cierta confusión, entonces es recomendable que contrates a un abogado, sobre todo uno especializado en el mercado inmobiliario que sea capaz de ayudarte a lo largo de todo el proceso.

Encuentra un agente inmobiliario fiable

Si has estado un tiempo viviendo en Rumanía o conoces a gente en el país, es posible que hayas encontrado por tu cuenta una casa que puedas comprar.

Sin embargo, la mayoría de los extranjeros que se mudan a Rumanía recurren a una agencia inmobiliaria. Eso sí, a la hora de contratar a un agente debes asegurarte de que sea de fiar.

En primer lugar, tienes que comprobar que el agente trabaje para una agencia que tenga buena reputación.

Pregunta cuánto tiempo llevan trabajando en la ciudad o en la zona en la que se encuentren. Además, pregunta cuáles son los servicios que proporcionan, y si podrán ayudarte con todos los aspectos legales.

Por último, no te olvides de preguntar acerca de la comisión que cobran. En este sentido, la mayoría de las agencias inmobiliarias cobran una comisión del 3%.

De todas formas, cuando firmes el contrato con el agente, asegúrate de que se especifique por escrito la comisión que debes pagar como comprador. Normalmente este pago se realiza el mismo día en el que se firma la compraventa de la propiedad.

Cierra el trato para comprar la propiedad que te guste

Debes tomarte tu tiempo para ver tantas propiedades como sea posible. Algunas personas prefieren comprar casas o pisos que sean nuevos o que se hayan restaurado hace poco, mientras que otros prefieren una casa más antigua para poder reformarla a su gusto.

Las propiedades que necesitan reforma tienen un precio más asequible, pero debes preguntar por los costes de dicha reforma para ver si el precio es adecuado.

Firma un precontrato y fija una fecha para firmar el acuerdo final de compra

A la hora de comprar casa en Rumanía, es costumbre que el comprador y el vendedor firmen un precontrato. Al firmar este documento, el propietario se comprometerá a venderte la propiedad en una fecha determinada que debería quedar claramente especificada en dicho precontrato.

Además de eso, tendrás que adelantar una cierta cantidad, normalmente un 10% del precio acordado.

Por lo tanto, debes asegurarte de que el precontrato indique que recuperarás el dinero (con una penalización adicional) en caso de que la transacción no se realice en la fecha acordada por culpa del vendedor.

El precontrato será verificado por un notario, pero aun así puede ser buena idea que tu abogado esté presente para revisar el documento.

Obtén los documentos del vendedor y compruébalos

El dueño de la propiedad debe presentar ciertos documentos para poder llevar a cabo una transacción inmobiliaria. Así que asegúrate de que sean revisados por un abogado o por un notario para garantizar que todo esté en orden.

En concreto, los documentos que debe presentar el vendedor son los siguientes:

Firma el acuerdo final de compra en la notaría

Una vez que todos los documentos estén en regla, el comprador y el vendedor deben acudir a la notaría. Allí, el notario revisará dichos documentos antes de poder firmarlos.

Además, el notario también será testigo del pago. En Rumanía, la cantidad máxima que se puede pagar en efectivo es de 9.500 euros, por lo que la mayoría de los pagos relativos a transacciones inmobiliarias se realizan mediante transferencia bancaria.

El comprador es el que paga las tasas notariales y del registro, que normalmente suponen un 1,2% del valor de la propiedad.

Consigue el certificado del registro de la propiedad

El notario se asegurará de que la transferencia de la propiedad figure en el registro de la propiedad. Esto puede tardar dos o tres semanas después de realizar la transacción.

Una vez que hayan terminado las formalidades, el notario te dará el documento del registro de la propiedad en el que aparecerá tu nombre, lo que demostrará que eres el nuevo dueño de la misma.

Registra la casa en el ayuntamiento

Como nuevo dueño de la casa tendrás que acudir a la oficina financiera del ayuntamiento para modificar un documento conocido como ROL.

Básicamente, se trata de una formalidad pensada para actualizar el nombre de la persona que paga los impuestos por una determinada propiedad.

Entre los documentos necesarios para cambiar el ROL se incluyen tu documento de identificación, el contrato de compraventa y una copia del plano de la propiedad.

Tienes 30 días desde la fecha de la firma del contrario para cambiar el ROL y ponerlo a tu nombre. Si no lo haces, podrían ponerte una pequeña multa.

Cambia los contratos de suministro

Una vez que hayas terminado el proceso de comprar casa en Rumanía, tendrás que poner a tu nombre todos los contratos de suministro de servicios (gas, electricidad, Internet, televisión, etc.).

En teoría no hay ninguna prisa por hacerlo, pero esperar podría provocarte problemas, sobre todo si tienes que informar sobre un problema y todavía no tienes un contrato con el proveedor del servicio.

Así que aprovecha la oportunidad para revisar los contratos y para cambiar los términos de acuerdo con tus necesidades.

Contrata el seguro obligatorio y los opcionales

Según la ley, todos los propietarios deben contratar un seguro contra desastres naturales. Esto se refiere a los daños provocados por terremotos, corrimientos de tierra e inundaciones por causas naturales.

El precio del seguro obligatorio es de 20 euros. Con el mismo podrás recibir una compensación de hasta 20.000 euros. Sin embargo, es posible que esta cantidad no sea suficiente como para cubrir todos los gastos en caso de que tu casa quede totalmente destruida.