Los hijos y el cónyuge, en cuya presencia continúan estando bajo su cuidado y custodia, son los usuarios de la vivienda familiar.

La adjudicación del uso de la vivienda familiar es una de las cuestiones más conflictivas en las separaciones y divorcios.

De esta forma, debe entenderse que cuando se solicita el uso de la vivienda familiar no se habla de la titularidad, pues la vivienda seguirá perteneciendo a su legítimo propietario, sino del uso y goce, en los términos empleados esto queda reflejado.

Pero muchas veces acabamos teniendo problemas y surgen muchas dudas, por eso mismo en este artículo resolveremos las distintas dudas relacionadas con mi hijo vive en un piso de mi propiedad.

¿A quién le corresponde el uso de la vivienda familiar si la pareja tiene hijos?

A falta de acuerdo judicial entre los cónyuges, el uso de la vivienda familiar y de los elementos de uso común en ella corresponde, en primer lugar, a los hijos y al cónyuge con quien convivan, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva por el cónyuge que se queda.

El Juez determinará lo que procede si algunos de los hijos continúan en la compañía de uno de los padres y los demás en la del otro.

¿Y el uso de vivienda familiar a la pareja que no tiene hijos?

Como no hay hijos, el uso y disfrute de la vivienda corresponderá, en teoría, a su propietario. No obstante, si los intereses del cónyuge no propietario son los más necesitados de protección (por enfermedad, incapacidad laboral, salud, etc.), se podrá acordar que el cónyuge no propietario haga uso de la vivienda durante el tiempo que se establece con prudencia.

Esto puede ser pactado tanto si se trata de un matrimonio como de una pareja, y en este último caso bajo un régimen de separación de bienes o de sociedad de bienes.

Obligación de declarar

Los apartamentos destinados a ser utilizados como vivienda de un familiar suelen declararse en el impuesto sobre la renta como si estuvieran desocupados, lo que da lugar a una imputación de ingresos que se calcula en proporción al valor catastral del apartamento.

Pero este enfoque es incorrecto, como debe entenderse. Suceda o no, estoy obligado a imputar rendimiento a la Renta si soy propietario de un piso que no es mi vivienda habitual y se lo cedo a un tercero como vivienda habitual.

El propietario declara el apartamento de esta manera por temor a que Hacienda, que desconoce el bloqueo fiscal que se aplica en este tipo de circunstancias, concluya que se trata de un arrendamiento encubierto.

El principio de generosidad no se ve afectado por el arrendamiento en situaciones de parentesco, entendido como cuando una persona permite que un pariente viva en un inmueble de su propiedad sin cobrar renta; por lo tanto, no se cree que esté ocurriendo un pago de renta.

El Estado de Resultados incluye un recuadro que dice “Propiedad Arrendada a Familiares”. Al indicarlo, el propietario recibe automáticamente un rendimiento, ya sea del 2 por ciento del valor catastral si no está revisado o del 1 punto 1 por ciento si lo está, que es equiparable al que recibiría si lo declarara como imputación de renta.

A los efectos del cálculo de la renta, será el rendimiento mínimo computable.

El beneficio de divulgar el contrato de arrendamiento a la familia de esta manera es que el dueño de la propiedad puede cancelar los mismos costos que si hubiera alquilado la residencia a un tercero: intereses sobre préstamos pendientes para la compra de la vivienda, impuestos pagados, costos de conservación, seguro y amortización.

Estos costes no pueden en ningún caso rebajar la rentabilidad mínima computable, pero pueden rebajar, en su caso, las rentabilidades derivadas del arrendamiento de otros inmuebles a terceros.

Los gastos restantes que no se utilizan se pueden cancelar en los próximos cuatro años.

De esta forma, mientras no hayan transcurrido cuatro años y cambien las circunstancias del inmueble y se arrienda a terceros en años posteriores, se podrán amortizar los gastos pendientes ocasionados por el arrendamiento a familiares.

Mi hijo vive en un piso de mi propiedad

Dados los retos a los que se enfrentan los jóvenes hoy en día para ser propietarios de una vivienda propia, la situación de cesión gratuita de vivienda a un hijo es una de las que se presenta con mayor frecuencia.

En este arreglo, el cedente aún retiene la propiedad de la casa porque solo se cambia el derecho a usarla y disfrutarla, no la propiedad.

Esta es la distinción principal entre una transferencia y un regalo o venta, donde el destinatario tomaría posesión. Dado que no se realiza ningún pago, se diferencia del alquiler en otra forma.

Si tienes una vivienda disponible y has pensado en dársela a tu hijo, ten en cuenta que se trata de una situación complicada, por lo que es fundamental que realices un análisis exhaustivo de las circunstancias para que esta acción, que estás realizando benevolentemente con la intención de ayudar, no acaba convirtiéndose en un problema.

También es práctico considerar las posibles consecuencias fiscales que podría tener una transferencia gratuita de propiedad.

Opciones para la cesión de la vivienda a un hijo

Cuando a un niño se le da rienda suelta sobre un hogar, hay dos personas jurídicas distintas (aunque hay algunas similitudes). El método para recuperar la dirección en caso de que sea necesario varía según cuál de ellos se seleccione. Son las siguientes:

Comodato:

El comodato es un contrato de préstamo en el que “una de las partes entrega a la otra algo inexpugnable para que lo use por un tiempo determinado y se lo devuelva”, según establece el artículo 1740 del Código Civil.

La casa se entrega en este caso particular para un propósito particular o por un período de tiempo predeterminado.

Excepto en los casos en que tengan una necesidad inmediata, el prestamista (los padres) solo puede recuperar la posesión de la propiedad después de que haya pasado el propósito para el cual se proporcionó.

Precario

El término “precario” no se encuentra definido en ningún precepto de la Ley. Para definir esta figura se debe consultar la literatura legal que la vincula a la posesión y ocupación injustificada de la vivienda ajena.

En la situación actual, la precariedad se define como la cesión libre e irrestricta del uso del hogar familiar por parte del niño, sin condiciones de tiempo ni de ningún otro factor.

Si el hijo no la devuelve voluntariamente, los padres podrán reclamar la vivienda mediante el correspondiente juicio de desahucio por precario.

¿Cómo debe ser el contrato?

Se aconseja formalizar la cesión con un contrato escrito, preferiblemente ante notario, para evitar posibles problemas en el futuro y poder demostrar a terceros (como la Administración) que la cesión fue gratuita.

Aunque algunos detalles diferirán de un contrato de alquiler estándar, lo siguiente debe indicarse expresamente en el contrato:

Si la vivienda se transmite de forma precaria, se puede prever en el contrato que el propietario podrá rescindir la transmisión cuando lo considere oportuno, con suficiente antelación.

¿Cómo tributa la cesión de vivienda a un familiar?

Podemos hacer una de dos suposiciones sobre los impuestos que afectan la transferencia de un hogar a un niño: o fue posible mostrarle a la administración que la transferencia fue gratuita, o no lo fue.

Carácter gratuito

El transmitente o propietario del inmueble en el primer supuesto no está obligado a declarar en su declaración del IRPF la recepción de rentas del capital inmobiliario porque ahora queda claro que no se trata de un alquiler.

No obstante, la cuantía de la renta inmobiliaria que debe destinarse es el 2 por ciento del valor catastral del inmueble, o el 1 punto 1 por ciento si el inmueble está situado en un municipio en el que se ha revisado el valor.

Sin carácter gratuito

El propietario debe incluir la cesión en su IRPF como rendimiento del capital inmobiliario por el valor normal de mercado que tendría tal cesión de uso si se hubiera podido demostrar el carácter gratuito de la cesión.

Este monto sería comparable a la contraprestación pactada por la cesión del uso del inmueble por parte de las partes independientes.

En otras palabras, debe declarar una suma que sea comparable a lo que recibiría por un alquiler típico a la luz de las tarifas actuales del mercado inmobiliario.

¿Qué pasa si mi hijo vive en un piso de mi propiedad y se separa de su esposa?

Los padres suelen proporcionar hogares para sus hijos y sus parejas para que puedan comenzar una vida juntos.

El problema siempre surge cuando un matrimonio está en problemas y uno de los cónyuges tiene derecho a vivir en la casa del otro como parte del proceso de divorcio, específicamente en el acuerdo de divorcio o la sentencia.

¿Qué deben hacer los propietarios? ¿Están obligados a continuar con este estado de cosas o pueden, por otro lado, ponerle fin?

Como ni los tribunales ni la doctrina, en su caso, pudieron llegar a un entendimiento, se trata de una situación muy conflictiva que ha dado lugar a mucho debate doctrinario.

Algunos tribunales reconocieron que se trataba de un comodato, mientras que otros reconocieron que era precario. Como resultado, hubo diferencias en el proceso y el tipo de demanda formulada al dirigirse a una o más instituciones jurídicas.

En una reciente decisión del 14 de octubre de 2014, la Corte Suprema buscó resolver esta cuestión definiendo cómo calificar esta circunstancia y delineando el curso de acción adecuado.

Lo hizo en el entendimiento de que, en esta situación, la situación caería bajo lo que la ley define como precaria.

Terminada la convivencia, el Alto Tribunal afirmó que “la situación de la persona que ocupa una vivienda cedida sin consideración y sin fijar un plazo para que su propietario la utilice por el cesionario y su familia como vivienda conyugal o familiar es la de un okupa”.

Con independencia del derecho al uso y goce de la vivienda, como vivienda familiar, hubiera sido atribuido por sentencia judicial.

Pero si el marido es el nudo propietario, la madre la usufructuaria y el uso de la casa se le ha atribuido a la mujer, entonces la situación es distinta y más complicada.

Por ser uno de los cónyuges el propietario del inmueble baldío, este caso se diferencia de los demás en que el uso precario puede desecharse de acuerdo con la legislación vigente si existe comodato o préstamo para un uso aceptado y consentido.

Sin embargo, la Corte Suprema argumenta que este no es un caso típico.